Comprar una vivienda de obra nueva sigue normalmente este orden: reserva, contrato privado de compraventa con pagos a cuenta durante la construcción, finalización de la obra, licencia de primera ocupación o documento equivalente, visita de entrega y firma de la escritura ante notario. Lo que más conviene vigilar es que las cantidades adelantadas estén protegidas, que la memoria de calidades sea concreta y que la vivienda que recibes coincide con lo contratado.
Obra nueva sobre plano o terminada
No es lo mismo comprar cuando la promoción aún no ha empezado que cuando ya está acabada. Sobre plano tienes más margen para elegir planta, orientación o acabados, pero esperas más y asumes que el resultado final lo ves al terminar. En una promoción terminada puedes visitar la vivienda real, aunque la oferta disponible suele ser menor. Las inmobiliarias de obra nueva comercializan ambos tipos y pueden explicarte el calendario previsto de cada promoción.
| Aspecto | Sobre plano | Terminada |
|---|---|---|
| Elección de vivienda | Más opciones de planta y orientación | Las que quedan libres |
| Personalización | A veces se pueden elegir acabados | Limitada o ninguna |
| Plazo hasta entrar a vivir | El tiempo de construcción | Corto |
| Lo que ves antes de pagar | Planos, infografías y memoria | La vivienda real |
| Pagos | Escalonados durante la obra | Concentrados en la firma |
Paso a paso del proceso de compra
1. Reserva
Con la reserva bloqueas una vivienda concreta durante un plazo. Lee qué ocurre con esa cantidad si finalmente no sigues adelante o si la promotora no llega a firmar contigo: debe estar escrito en el documento.
2. Contrato privado de compraventa
Es el documento central. Debería identificar la vivienda, anexos como garaje o trastero, superficie útil y construida, precio total, calendario de pagos, plazo de entrega, penalizaciones por retraso y la memoria de calidades. Si la promoción se vende sobre plano, también debe hacer referencia a la licencia de obra concedida.
3. Pagos a cuenta y su garantía
La normativa de ordenación de la edificación obliga a los promotores a garantizar las cantidades que el comprador entrega antes de recibir la vivienda, mediante aval bancario o seguro, e ingresarlas en una cuenta especial. Pide el certificado individual de esa garantía a tu nombre por cada pago que hagas y guárdalo. Si tienes dudas sobre las condiciones concretas, un abogado o el notario pueden aclararlas.
4. Seguimiento de la obra
Durante la construcción la promotora suele informar de los avances. Es buen momento para resolver cambios de acabados, si se permiten, y para ir preparando la financiación. Si vas a pedir hipoteca, el banco tasará la vivienda antes de la firma.
5. Fin de obra y primera ocupación
Al terminar, el arquitecto emite el certificado final de obra y la promotora tramita en el ayuntamiento la licencia de primera ocupación o la declaración responsable que corresponda según el municipio. Sin este paso no se pueden dar de alta los suministros de forma definitiva en muchos lugares.
6. Visita de entrega y repasos
Antes de escriturar, visita la vivienda con calma y anota todo lo que no esté bien: puertas que rozan, pintura defectuosa, azulejos rotos, enchufes que no funcionan, ventanas que no cierran bien, humedades o manchas. Haz fotos y entrega la lista por escrito a la promotora para que quede constancia.
7. Escritura e inscripción
Se firma ante notario, normalmente junto a la hipoteca si la hay, y después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Pide en ese momento el libro del edificio y la documentación de garantías e instalaciones.
Qué revisar en la memoria de calidades
La memoria de calidades describe materiales e instalaciones. Cuanto más concreta, mejor. Fíjate en:
- Tipo de carpintería exterior y de vidrio.
- Sistema de calefacción, refrigeración y agua caliente.
- Aislamiento y calificación energética prevista.
- Suelos, alicatados y sanitarios.
- Cocina: si incluye muebles y electrodomésticos.
- Zonas comunes: piscina, jardín, trasteros, garaje, carga de vehículo eléctrico.
- Fórmulas como «o similar», que permiten cambiar materiales por otros de calidad equivalente.
Garantías de la vivienda nueva
La ley establece responsabilidades de los agentes de la edificación por plazos diferentes según el tipo de defecto: daños estructurales, defectos que afectan a la habitabilidad y defectos de acabado. Además, los promotores de viviendas deben contratar un seguro decenal para los daños estructurales. Guarda toda la documentación y comunica los defectos por escrito y en cuanto los detectes.
Gastos e impuestos en términos generales
En la primera transmisión de una vivienda nueva se paga IVA en lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales de la segunda mano, además del impuesto de actos jurídicos documentados, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. A eso se suman notaría, registro y, si la hay, la gestión de la hipoteca. Consulta con tu asesor fiscal o con la propia promotora qué aplica en tu caso.
Errores habituales al comprar obra nueva
- Firmar el contrato sin leerlo con calma o sin asesoramiento.
- No pedir el certificado de garantía de cada pago a cuenta.
- Fiarse solo de las infografías y no revisar planos y superficies.
- No calcular los gastos de comunidad de las zonas comunes.
- Dejar la visita de entrega para el mismo día de la firma.
Si en lugar de comprar estás pensando en alquilar mientras se construye tu vivienda, el directorio de alquiler de pisos puede ayudarte a encontrar una solución temporal.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la promotora se retrasa en la entrega?
Depende de lo que diga el contrato sobre plazos y penalizaciones, y de la normativa sobre garantía de cantidades. Ante un retraso importante, consulta a un abogado especializado para conocer tus opciones.
¿Puedo cambiar los acabados de una vivienda sobre plano?
Algunas promociones ofrecen opciones de personalización en determinadas fases. Pregunta qué se puede elegir, hasta cuándo y si tiene coste adicional, y que quede por escrito.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
Es la autorización municipal que acredita que el edificio terminado se ajusta a la licencia de obra y puede habitarse. Su nombre y tramitación varían según la comunidad y el municipio.
¿Hace falta una inmobiliaria para comprar obra nueva?
No siempre: algunas promotoras venden directamente. Una agencia puede ayudarte a comparar promociones de la zona y acompañarte en el proceso. Para empezar, encuentra inmobiliarias de obra nueva cerca de ti.
