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Gestión e intermediación inmobiliaria, compra, venta y arrendamiento de inmuebles
Gestión e intermediación inmobiliaria, compra, venta y arrendamiento de inmuebles
Las partes pactan la duración, pero si es inferior a cinco años, o a siete cuando el propietario es una empresa, el contrato se prorroga cada año hasta alcanzar ese mínimo salvo que el inquilino avise de que no quiere seguir. Después hay prórrogas adicionales si nadie lo impide en plazo. La normativa prevé excepciones, como la necesidad del propietario si consta en el contrato.
En vivienda la fianza legal es de una mensualidad de renta. Además, el propietario puede pedir garantías adicionales, como un depósito o un aval, pero en los contratos de vivienda habitual de hasta cinco o siete años la ley limita esas garantías a un máximo de dos mensualidades. Pide recibo de todo lo que entregues.
Muchas comunidades autónomas obligan al propietario a depositar la fianza en un organismo público o registro autonómico, y otras tienen sistemas propios o lo regulan de forma distinta. El plazo y el procedimiento dependen de cada comunidad. Si alquilas a través de una agencia, pregunta si se encarga del depósito y pide el justificante para tu expediente.
Por regla general, el propietario debe hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable, salvo que el daño lo cause el inquilino. Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso ordinario corresponden al inquilino. Comunica las averías por escrito y con fotos. Una agencia que gestiona el alquiler suele coordinar al técnico y repartir el coste según el contrato.
Solo si el contrato prevé la actualización de la renta y según el índice o la fórmula pactada, dentro de los límites que marque la ley en cada momento. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado pueden aplicarse reglas adicionales sobre la renta en nuevos contratos. Consulta la normativa vigente en tu municipio antes de firmar o actualizar.
El alquiler de vivienda está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos y por normas autonómicas sobre fianzas, habitabilidad y, en algunos territorios, precios. Una agencia de alquiler conoce esas reglas y se ocupa de lo que más tiempo y problemas genera: encontrar a la persona adecuada, comprobar su solvencia, preparar el contrato y resolver las incidencias que surgen mientras dura el arrendamiento.
Si no quieres ocuparte del día a día, muchas agencias ofrecen gestión continuada: cobro de rentas, actualización anual, gestión de averías con profesionales, comunicación con el inquilino y revisión de la vivienda a la salida. Algunas incluyen o tramitan seguros de impago de alquiler; pregunta qué cubre exactamente y qué requisitos exige al inquilino.
Si buscas piso, una agencia te da acceso a viviendas que quizá no se anuncian en todas partes y te orienta sobre la documentación que pedirán los propietarios. Prepara con antelación copia de tu DNI o NIE, contrato de trabajo, últimas nóminas y la declaración de la renta. Si eres autónomo, las declaraciones trimestrales y la última renta. Tenerlo listo te da ventaja en zonas con mucha demanda.
El seguro del continente, es decir, del edificio y las instalaciones, lo suele contratar el propietario. El inquilino puede asegurar su contenido y su responsabilidad civil frente a terceros, por ejemplo si una fuga en su lavadora daña al vecino. Algunas agencias exigen al inquilino tener esta póliza. Aclarad en el contrato quién asegura qué para que no queden huecos ni coberturas duplicadas.
La devolución de la fianza es una de las causas de conflicto más habituales. El propietario puede descontar daños que vayan más allá del desgaste normal y las cantidades pendientes, como recibos impagados. Para evitar discusiones, haced una revisión conjunta de la vivienda a la salida comparándola con el inventario inicial y dejad por escrito la lectura de contadores. Si la agencia gestiona el alquiler, suele coordinar esta visita.
Depende de si contratas solo la búsqueda de inquilino o también la gestión continuada, de la renta del piso, de si está amueblado y de la zona. Los seguros de impago se calculan aparte según la renta y las coberturas. La ley sitúa a cargo del propietario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización en el alquiler de vivienda, así que tenlo en cuenta al calcular la rentabilidad.
Si tu vivienda está en una zona turística, quizá te plantees otras fórmulas. La gestión de alquiler vacacional tiene reglas, costes y dedicación muy diferentes. Si en cambio prefieres vender, consulta las inmobiliarias. Encontrarás todo el sector en inmobiliarias y vivienda.
Si te dedicas a la intermediación o gestión de alquileres, puedes publicar tu ficha gratis en MyDirectory para que te encuentren propietarios e inquilinos de tu zona.
Para saber más: La fianza del alquiler: qué es, dónde se deposita y cuándo se devuelve