La construcción de una casa unifamiliar sigue, a grandes rasgos, estas fases: elección y análisis del solar, proyecto del arquitecto, licencia de obra, movimiento de tierras y cimentación, estructura, cubierta y cerramientos, instalaciones, acabados interiores y exteriores, y finalmente la entrega con la documentación de fin de obra y la licencia de primera ocupación. Cada etapa depende de la anterior y en cada una se toman decisiones que condicionan el resultado final.
Conocer el proceso te ayudará a planificar y a entender los plazos. Cuando quieras pedir presupuestos, puedes encontrar empresas de construcción de casas que trabajen en tu provincia.
Fase 1. El solar
Todo empieza por un terreno donde se pueda construir. Antes de comprarlo, conviene comprobar:
- Calificación urbanística: que sea suelo urbano o urbanizable con uso residencial. Pide en el ayuntamiento la cédula o informe urbanístico.
- Parámetros: edificabilidad, ocupación máxima, altura, retranqueos a linderos y a vía pública.
- Servicios: acceso a agua, saneamiento, electricidad y viario.
- Topografía y terreno: pendientes, tipo de suelo, presencia de roca o de agua.
- Cargas: servidumbres, hipotecas o limitaciones inscritas en el registro.
Un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico son habituales en esta fase o al inicio del proyecto.
Fase 2. El proyecto
El arquitecto diseña la vivienda según tus necesidades y la normativa. Suele haber dos documentos principales:
- Proyecto básico: define la casa a nivel general y sirve para solicitar la licencia.
- Proyecto de ejecución: detalla soluciones constructivas, instalaciones, materiales y mediciones. Es el que se usa para construir.
Es el momento de pensar bien la distribución, la orientación, la eficiencia energética, el presupuesto y las calidades. Los cambios en papel son mucho más sencillos que en obra.
Fase 3. Licencia y trámites
Con el proyecto se solicita la licencia de obra en el ayuntamiento, que revisará que cumple el planeamiento. El plazo varía mucho entre municipios. Paralelamente se suelen gestionar el seguro decenal, obligatorio para viviendas, la coordinación de seguridad y salud, y la contratación de la constructora.
Fase 4. Movimiento de tierras y cimentación
Se limpia el solar, se replantea la casa sobre el terreno y se excava según el proyecto. Después se ejecuta la cimentación, que puede ser de zapatas, losa o pilotes según el estudio geotécnico. En terrenos con desnivel puede haber muros de contención. Para esta fase intervienen a menudo empresas de excavaciones y movimiento de tierras.
Fase 5. Estructura
Se levantan pilares, vigas y forjados. Puede ser de hormigón armado, acero, madera o muros de carga, según el diseño. Es una fase muy visible, en la que la casa empieza a tener forma y en la que se aprecian por primera vez los volúmenes y la altura real de las estancias. La dirección facultativa supervisa que se ejecuta conforme al proyecto.
Fase 6. Cubierta y cerramientos
Se construye la cubierta, plana o inclinada, con su impermeabilización y aislamiento, y se levantan los muros de fachada. Después se colocan las carpinterías exteriores. Cuando la casa está cerrada y protegida del agua, se puede trabajar en el interior con independencia del tiempo.
Fase 7. Instalaciones
- Saneamiento y fontanería.
- Electricidad, telecomunicaciones y, si se desea, domótica.
- Calefacción, refrigeración y agua caliente.
- Ventilación.
- Energías renovables, como placas solares o aerotermia.
Las instalaciones se ejecutan en paralelo a la tabiquería interior. Es la última oportunidad sencilla para mover enchufes, puntos de luz o tomas.
Fase 8. Acabados
Tabiques, yesos, alicatados, solados, pintura, puertas interiores, armarios, cocina, sanitarios y mecanismos. En el exterior, revestimiento de fachada, urbanización de la parcela, vallado, jardín o piscina. Es la fase con más decisiones estéticas.
Fase 9. Fin de obra y entrega
- La dirección facultativa emite el certificado final de obra.
- Se revisan los repasos pendientes con la constructora.
- Se obtienen los boletines de las instalaciones y las altas de suministros.
- Se solicita la licencia de primera ocupación o el título equivalente.
- Se realiza la declaración de obra nueva ante notario y su inscripción en el registro.
- Se recibe el libro del edificio con la documentación de la vivienda.
Resumen de fases
| Fase | Quién interviene principalmente | Decisiones clave |
|---|---|---|
| Solar | Propietario, ayuntamiento, topógrafo | Ubicación y viabilidad |
| Proyecto | Arquitecto | Diseño, calidades, presupuesto |
| Licencia | Ayuntamiento | Tiempos de inicio |
| Cimentación y estructura | Constructora, dirección facultativa | Ejecución técnica |
| Cerramientos e instalaciones | Constructora e instaladores | Sistemas y puntos de instalación |
| Acabados | Constructora y oficios | Materiales y estética |
| Entrega | Dirección facultativa, notaría, ayuntamiento | Documentación y repasos |
Imprevistos habituales en obra
Aunque el proyecto esté bien hecho, una obra de nueva planta casi siempre presenta algún imprevisto. Los más habituales son un terreno distinto al esperado al excavar, retrasos por lluvias prolongadas, cambios de decisión del propietario sobre materiales, plazos de suministro de carpinterías o equipos y demoras en las acometidas de las compañías de agua y electricidad. Tenerlos presentes ayuda a planificar con margen y a no tomar decisiones precipitadas cuando surgen.
Consejos para que el proceso vaya bien
- Define bien el proyecto antes de empezar para evitar cambios costosos en obra.
- Firma un contrato con la constructora que incluya presupuesto detallado, plazos y forma de pago por fases.
- Visita la obra con regularidad y comunica cualquier duda a la dirección facultativa.
- Reserva un margen en el presupuesto para imprevistos y decide de antemano qué partidas podrías ajustar si hiciera falta.
- Guarda toda la documentación: será necesaria para hipotecas, seguros y futuras ventas.
Si buscas plazos más cortos, puede interesarte comparar con las casas prefabricadas. Y para la construcción tradicional, en MyDirectory puedes contactar con empresas de construcción de casas cerca de ti.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en construir una casa?
Depende del tamaño, del sistema constructivo, de la licencia y de la meteorología. Pide a la constructora un cronograma por fases y revísalo con el arquitecto.
¿Quién es la dirección facultativa?
El equipo técnico que supervisa la obra, normalmente formado por el arquitecto director de obra y el director de ejecución, que suele ser un arquitecto técnico.
¿Es obligatorio el estudio geotécnico?
El Código Técnico de la Edificación exige conocer las características del terreno para proyectar la cimentación, por lo que en la práctica es necesario.
¿Puedo hacer cambios durante la obra?
Sí, pero pueden afectar a plazos, coste y, si son importantes, a la licencia. Coméntalos siempre con la dirección facultativa.
