First Estate Construction | Villas y reformas en Moraira
Villas de obra nueva y reformas integrales en Moraira y la Costa Blanca
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No. Lo primero es comprobar la clasificación urbanística del terreno y las condiciones que fija el planeamiento municipal: edificabilidad, altura, retranqueos, ocupación y usos permitidos. En suelo rústico o no urbanizable la construcción de viviendas está muy limitada o prohibida según la comunidad autónoma. Pide en el ayuntamiento una cédula o informe urbanístico de la parcela antes de comprarla.
Es un informe que analiza las características del terreno mediante ensayos y sondeos para saber cómo se comporta bajo la carga de la vivienda. Con él, el técnico dimensiona la cimentación de forma adecuada. Construir sin conocer el terreno puede provocar asientos y grietas años después. En obra nueva de edificación su realización es una exigencia técnica habitual.
En la construcción de viviendas, el seguro decenal lo contrata el promotor, y si tú construyes tu casa eres el promotor. La normativa prevé excepciones para el autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, aunque si vendes la casa dentro del plazo de responsabilidad puede exigirse. Consulta tu caso con el técnico o con un asesor antes de decidir.
Lo habitual es pagar contra certificaciones: la dirección facultativa comprueba lo ejecutado cada cierto tiempo o en cada hito, como cimentación, estructura, cubierta o cerramientos, y la constructora factura esa parte. Si financias con un préstamo hipotecario de autopromoción, el banco suele liberar el dinero por fases tras tasar el avance de la obra.
Antes de empezar, la licencia de obra concedida sobre el proyecto. Al terminar, el certificado final de obra de la dirección facultativa y, según la comunidad autónoma y el municipio, la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o una declaración responsable equivalente. Sin ese último trámite puede ser difícil contratar los suministros definitivos o inscribir la obra nueva.
Construir una vivienda unifamiliar es un proyecto largo que implica decisiones urbanísticas, técnicas y económicas. A diferencia de comprar una casa terminada, aquí tú eres el promotor: eliges la parcela, encargas el proyecto, contratas a la constructora y respondes de que se obtengan los permisos. Esta guía resume el recorrido y los puntos donde conviene ir con más cuidado.
Un informe urbanístico del ayuntamiento y una consulta con un arquitecto antes de la compra pueden evitar adquirir un terreno donde no se puede hacer lo que imaginas.
Para construir una vivienda se necesita un proyecto redactado por un arquitecto. Normalmente se hace en dos fases: el proyecto básico, que define la casa y sirve para solicitar la licencia, y el proyecto de ejecución, que desarrolla estructura, instalaciones, materiales y mediciones con el detalle necesario para construir. Junto al proyecto se elaboran el estudio de seguridad y salud, el estudio de gestión de residuos y, en su caso, el estudio geotécnico.
Es el momento de pensar en cuántos dormitorios necesitas, si quieres planta baja accesible, cómo se orientarán las estancias de día y qué nivel de eficiencia energética buscas. Cambiar el diseño después, con la obra en marcha, resulta caro.
Con el proyecto se solicita la licencia de obra al ayuntamiento, que revisa que cumple el planeamiento. Mientras tanto puedes pedir ofertas a varias constructoras sobre el mismo proyecto y las mismas mediciones, lo que hace que las ofertas sean comparables. Al elegir, valora:
Si prefieres una solución industrializada, con piezas fabricadas en taller y montaje más rápido, consulta también la categoría de casas prefabricadas.
Durante todo el proceso, la dirección facultativa, formada por el director de obra y el director de la ejecución, supervisa que lo construido se ajuste al proyecto.
Al terminar, la dirección facultativa emite el certificado final de obra y se firma el acta de recepción con la constructora, anotando los defectos pendientes. Después se tramita la licencia de primera ocupación o el documento equivalente que exija tu comunidad autónoma, se contratan los suministros definitivos y se declara la obra nueva ante notario para inscribirla en el Registro de la Propiedad. También deberás comunicar la nueva construcción al Catastro.
El tamaño y la forma de la vivienda, el tipo de cimentación que exige el terreno, el sistema estructural, el nivel de aislamiento y de instalaciones, la calidad de acabados, la urbanización de la parcela y los costes indirectos: honorarios técnicos, tasas e impuestos municipales, acometidas, seguros y notaría. Una forma compacta y sencilla suele ser más económica de construir y de mantener que una con muchos quiebros y voladizos.
Puedes encontrar más profesionales en el sector de reformas y construcción.
Si tu empresa construye casas, puedes publicar su ficha gratis en MyDirectory y llegar a quienes buscan constructora para su parcela.
Para saber más: Fases de la construcción de una casa: del solar a las llaves