Reformas y obras en Madrid
Soluciones integrales en reformas y rehabilitación para comunidades en Madrid
Soluciones integrales en reformas y rehabilitación para comunidades en Madrid
Construcción, reformas, electricidad y domótica en Marbella
Las obras necesarias para la conservación, seguridad y habitabilidad del edificio son obligatorias y se reparten entre los propietarios según la cuota de participación o lo que establezcan los estatutos. Las mejoras no necesarias se rigen por otras reglas de aprobación y reparto. Como cada caso depende de los acuerdos y de la Ley de Propiedad Horizontal, consulta con el administrador o con un abogado si tienes dudas.
Es una revisión periódica que muchos ayuntamientos y comunidades autónomas exigen a los edificios a partir de cierta antigüedad. Un técnico competente revisa estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones comunes y emite un informe con las deficiencias y su urgencia. Los plazos, la antigüedad a partir de la cual es obligatoria y el nombre del informe cambian según la normativa local.
Con frecuencia existen convocatorias de ayudas para rehabilitación, accesibilidad y mejora de la eficiencia energética, gestionadas por comunidades autónomas y ayuntamientos. Sus requisitos, cuantías y plazos cambian en cada convocatoria, y algunas exigen solicitar la ayuda antes de empezar la obra. Pregunta al administrador o a la empresa si conocen las vigentes en tu zona antes de aprobar el presupuesto.
La junta de propietarios, normalmente a partir de varios presupuestos que recoge el administrador o el técnico contratado. Es recomendable que los presupuestos se basen en el mismo proyecto o informe técnico para que sean comparables. El acuerdo debe constar en acta, junto con la forma de pago y, si procede, la derrama aprobada.
Si para ejecutar obras necesarias en elementos comunes es imprescindible acceder a tu piso, por ejemplo para revisar una bajante o un forjado, en general estás obligado a permitirlo, y la comunidad debe reparar los daños que se causen. Lo razonable es pactar fechas con la empresa y dejar constancia del estado previo con fotografías.
Con los años, todos los edificios necesitan intervenciones que van más allá del mantenimiento ordinario. Grietas en fachadas, cornisas que se desprenden, bajantes que pierden agua, forjados con armaduras oxidadas o la falta de ascensor en un edificio con vecinos mayores son motivos frecuentes para plantear una rehabilitación. A diferencia de una reforma de vivienda, aquí el cliente es una comunidad de propietarios y las decisiones se toman en junta.
Reparación de pilares, vigas y forjados dañados por corrosión, humedades o asientos del terreno. Requiere siempre diagnóstico y proyecto de un técnico competente, y a menudo apuntalamientos provisionales.
Renovación de tejados e impermeabilización de azoteas, que son el origen de muchas filtraciones en los últimos pisos.
Reparación de grietas, revestimientos, balcones, cornisas y aplacados, a veces con mejora del aislamiento. Puedes encontrar empresas especializadas en la categoría de rehabilitación de fachadas.
Bajantes, redes de saneamiento, montantes de agua y electricidad, telecomunicaciones y centralización de contadores.
Instalación de ascensor donde no lo hay, rampas, salvaescaleras o bajada del ascensor a cota cero para eliminar los escalones del portal.
Aislamiento de fachadas y cubiertas, cambio de carpinterías en zonas comunes, renovación de la calefacción central o instalación de energía solar.
Las rehabilitaciones son obras con vecinos dentro, a menudo con andamios en la vía pública y con riesgos para terceros. Conviene valorar:
Las comunidades suelen combinar el fondo de reserva, derramas extraordinarias, financiación bancaria a nombre de la comunidad y, cuando existen, ayudas públicas. Algunas empresas ofrecen aplazar pagos, lo que conviene estudiar con detalle. Tener la documentación técnica y la contabilidad de la comunidad en orden facilita cualquiera de estas vías.
La gravedad de las patologías, la altura y superficie del edificio, el sistema de acceso (andamio, plataforma o cuerdas), la necesidad de ocupar la vía pública, los honorarios técnicos, las tasas municipales y el alcance de las mejoras que decida la comunidad. Actuar pronto suele abaratar: una fisura que se deja años acaba afectando a armaduras y revestimientos.
Una rehabilitación puede durar varios meses con el edificio habitado, así que la organización diaria importa tanto como la técnica. Conviene que la empresa designe un interlocutor para los vecinos, publique en el portal el calendario de trabajos y avise con antelación de cortes de agua, uso restringido del ascensor o días en que haya que entrar en las viviendas. También es útil acordar cómo se protegen los portales, las escaleras y los balcones durante el montaje de andamios, y cómo se garantiza la seguridad de los accesos al edificio cuando hay estructuras auxiliares en la fachada que podrían facilitar la entrada desde la calle.
Para otras especialidades, consulta el sector de reformas y construcción.
Si tu empresa rehabilita edificios, puedes publicar su ficha gratis en MyDirectory y aparecer ante administradores y comunidades.
Para saber más: Patologías en edificios antiguos: señales de que hay que rehabilitar