First Estate Construction | Villas y reformas en Moraira
Villas de obra nueva y reformas integrales en Moraira y la Costa Blanca
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Con precio cerrado se pacta un importe total por la obra definida en el proyecto, y la constructora asume las desviaciones de medición. Con contrato por mediciones se pagan las unidades realmente ejecutadas a precios unitarios acordados. El primero da más previsibilidad si el proyecto está bien definido; el segundo se adapta mejor a obras con incertidumbre. En ambos casos, los cambios que pidas se presupuestan aparte.
Es una cantidad que el cliente retiene de cada pago o del pago final y que devuelve pasado un tiempo acordado tras la recepción de la obra, si no aparecen defectos. Sirve para asegurar que la constructora vuelva a reparar lo que surja. El porcentaje y el plazo no los fija una norma general en obra privada: se pactan en el contrato.
Es un registro dependiente de la autoridad laboral de cada comunidad autónoma en el que deben inscribirse las empresas que actúan como contratistas o subcontratistas en obras de construcción. Acredita requisitos de organización y prevención de riesgos laborales. Puedes pedir a la constructora su número de inscripción y preguntar si sus subcontratas también están inscritas.
Para muchos contratos públicos de obras se exige acreditar solvencia económica y técnica, y a partir de ciertos importes la clasificación empresarial, que indica en qué grupos de obra y hasta qué tamaño de contrato puede trabajar la empresa. Los requisitos concretos aparecen en los pliegos de cada licitación. Si buscas una constructora para obra pública, pregunta por su clasificación.
Además del acta de recepción firmada, conviene reunir el certificado final de obra emitido por la dirección facultativa, los certificados de instalaciones, las garantías de equipos y el libro del edificio con la documentación de lo construido. En vivienda nueva, también la póliza del seguro decenal si corresponde. Esta documentación se necesita para licencias de ocupación, contratación de suministros y una futura venta.
Una constructora es la empresa que ejecuta materialmente una obra conforme a un proyecto: organiza los medios humanos y técnicos, compra materiales, coordina subcontratas y responde de que lo construido se ajuste a lo proyectado. Se contrata cuando se trata de obra nueva, ampliaciones, estructuras, naves, edificios o infraestructuras, es decir, trabajos que superan lo que suele abarcar una empresa de reformas.
La Ley de Ordenación de la Edificación define los agentes que intervienen en una obra. Conocerlos ayuda a saber qué esperar de cada uno:
A ellos se suma el coordinador de seguridad y salud cuando la obra lo requiere. La constructora no sustituye a los técnicos: trabaja bajo su dirección.
Construyen viviendas unifamiliares y edificios plurifamiliares. Si tu proyecto es una vivienda propia, en la categoría de construcción de casas encontrarás empresas centradas en ese tipo de encargo.
Naves, almacenes, oficinas, locales y equipamientos. Suelen trabajar con estructuras metálicas o prefabricadas de hormigón y plazos ajustados.
Urbanizaciones, viales, redes de saneamiento, muros, puentes y otras infraestructuras, muchas veces para administraciones públicas. Suelen contar con maquinaria propia o colaborar con empresas de excavaciones y movimiento de tierras.
Algunas constructoras se especializan en intervenir sobre edificios existentes, con técnicas específicas de refuerzo estructural y trabajo con el inmueble ocupado.
Un buen contrato evita la mayor parte de los conflictos. Debe identificar el proyecto que se ejecuta, el precio y su modalidad, el calendario con fecha de inicio y de terminación, el sistema de certificaciones mensuales o por hitos, las penalizaciones por retraso si se pactan, la retención de garantía, el tratamiento de las modificaciones y el procedimiento de recepción. Firmar con un presupuesto genérico y sin proyecto definido es la vía más directa a desacuerdos sobre qué estaba incluido.
La normativa de edificación establece plazos de responsabilidad por daños según su naturaleza: un año para defectos de acabado, tres años para los que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales. En la construcción de viviendas, el promotor debe contratar, salvo excepciones previstas en la ley, un seguro decenal que cubra los daños estructurales.
El tipo de estructura y cimentación, el estudio geotécnico, la superficie construida, la complejidad del diseño, las calidades de acabado, las instalaciones previstas, la accesibilidad del solar y la situación del mercado de materiales y mano de obra. Un proyecto bien definido, con mediciones completas, es la mejor herramienta para comparar ofertas.
Es normal que una constructora subcontrate parte de los trabajos, como estructura, instalaciones o carpintería. La normativa de subcontratación en el sector limita las cadenas de subcontratas y obliga a llevar un libro de subcontratación en la obra. Para el cliente, lo importante es que la constructora principal sigue respondiendo del conjunto, así que conviene preguntar qué partes ejecutará con personal propio y cuáles subcontratará, y quién coordinará a todos en el día a día.
Pide visitas periódicas con la dirección facultativa, revisa las certificaciones antes de pagarlas y deja por escrito cualquier cambio. Llevar un registro propio con fotos fechadas de cada fase, sobre todo de cimentación, estructura e instalaciones antes de cubrirlas, te será útil si más adelante surge cualquier discrepancia. Puedes consultar otras especialidades del sector en reformas y construcción.
Puedes publicar la ficha de tu constructora gratis en MyDirectory y darte a conocer entre particulares y empresas.