Las patologías más comunes en edificios antiguos son las grietas y fisuras en muros y fachadas, las humedades por filtración, capilaridad o condensación, la corrosión de las armaduras del hormigón, el deterioro de cubiertas y terrazas, los problemas en bajantes y redes de saneamiento y los desprendimientos de elementos de fachada como cornisas o aplacados. Detectarlas a tiempo permite intervenir antes de que el daño crezca, y su diagnóstico corresponde siempre a un técnico competente, que determinará el alcance de la rehabilitación necesaria.
Por qué envejecen los edificios
Todo edificio sufre con el paso del tiempo: la lluvia, los ciclos de calor y frío, la humedad del terreno, los movimientos de la estructura, la contaminación y, sobre todo, la falta de mantenimiento. Muchos problemas graves empiezan como pequeños desperfectos que no se atienden, como una bajante que gotea o una junta de terraza abierta. Si en tu edificio aparecen síntomas como los que describimos, puedes buscar empresas de rehabilitación de edificios cerca de ti y pedir una valoración técnica.
Grietas y fisuras
No todas las grietas son iguales ni igual de preocupantes.
- Fisuras capilares superficiales en revocos y pinturas: a menudo se deben a retracciones del material o dilataciones térmicas y no comprometen la estructura, aunque dejan entrar agua.
- Grietas diagonales en muros, sobre todo cerca de puertas y ventanas: pueden indicar asientos diferenciales del terreno o movimientos de la estructura.
- Grietas horizontales o en escalera en fábricas de ladrillo: pueden relacionarse con empujes, cargas excesivas o deformaciones de forjados.
- Grietas que crecen con el tiempo, que se reabren tras repararlas o que se acompañan de puertas que dejan de cerrar bien.
Cuando una grieta es ancha, crece o aparece de forma súbita, conviene consultar a un técnico cuanto antes. Para seguir su evolución, se colocan testigos que muestran si la grieta se mueve.
Humedades
| Tipo | Origen | Señales habituales |
|---|---|---|
| Filtración | Agua de lluvia que entra por cubiertas, terrazas, fachadas o carpinterías | Manchas tras lluvias, goteos, pinturas abombadas |
| Capilaridad | Agua del terreno que asciende por los muros | Manchas en la parte baja de las paredes, salitre, pintura que se desprende |
| Condensación | Vapor de agua interior que se condensa en superficies frías | Moho en esquinas, techos y detrás de muebles |
| Fugas | Tuberías o bajantes rotas | Manchas localizadas que no dependen del tiempo |
Cada tipo exige una solución distinta. Pintar encima sin resolver la causa solo oculta el problema durante un tiempo.
Corrosión de armaduras del hormigón
En edificios con estructura de hormigón armado, el acero interior puede oxidarse con los años, sobre todo si el recubrimiento de hormigón es escaso o está fisurado. El óxido ocupa más volumen que el acero y empuja el hormigón, que se agrieta y se desprende, dejando las barras a la vista. Es frecuente en frentes de forjado, balcones, pilares de garajes y zonas expuestas al ambiente marino. Su tratamiento requiere sanear el hormigón dañado, tratar las armaduras y reconstruir la sección, siempre con valoración técnica.
Cubiertas y terrazas
La cubierta protege todo el edificio. Tejas rotas o desplazadas, impermeabilizaciones envejecidas, sumideros obstruidos o juntas abiertas acaban provocando filtraciones en las viviendas superiores. Las terrazas transitables sufren además por el uso y las dilataciones del pavimento.
Fachadas y elementos salientes
Cornisas, aleros, balcones, aplacados de piedra y revestimientos pueden desprenderse con el tiempo y suponer un riesgo para los viandantes. Señales de alerta son los abombamientos del revestimiento, los trozos caídos en la acera, las fisuras alrededor de balcones y las manchas de óxido. La rehabilitación de fachadas aborda estos problemas de forma específica.
Instalaciones comunes
- Bajantes y colectores de fibrocemento o fundición deteriorados, con fugas o atascos frecuentes.
- Instalación eléctrica común antigua, sin protecciones adecuadas.
- Redes de agua con tuberías corroídas que provocan pérdidas de presión o agua con color.
- Ausencia de ascensor o accesibilidad deficiente.
Los elementos que contengan amianto, como algunas bajantes o cubiertas antiguas de fibrocemento, deben ser retirados únicamente por empresas autorizadas para ello.
Rehabilitar también para ahorrar energía
Muchos edificios antiguos se construyeron con poco o ningún aislamiento. Cuando hay que intervenir en la fachada o en la cubierta por una patología, puede ser el momento de mejorar también su comportamiento energético: aislamiento por el exterior, sustitución de carpinterías, mejora de la cubierta o renovación de instalaciones comunes. Aprovechar una misma obra para resolver los daños y mejorar el confort reduce molestias y, en ocasiones, permite acceder a líneas de ayudas a la rehabilitación cuando las administraciones las convocan. Un técnico puede valorar qué medidas tienen más sentido en cada edificio.
Señales en el interior de las viviendas
No todas las alertas están en la fachada. Puertas que de repente rozan o no cierran, suelos que se inclinan, fisuras nuevas en el encuentro entre tabiques y techos o manchas que aparecen en el mismo punto tras cada lluvia también pueden indicar un problema del edificio. Conviene que los vecinos comuniquen estos síntomas, porque a menudo varios casos aislados apuntan a una misma causa.
Inspecciones técnicas obligatorias
Muchos municipios y comunidades autónomas exigen inspecciones periódicas de los edificios a partir de cierta antigüedad, con nombres como inspección técnica de edificios o informe de evaluación del edificio. Si el resultado es desfavorable, la comunidad debe acometer las reparaciones indicadas en los plazos fijados. Los requisitos y plazos varían según el lugar.
Cómo actuar si detectas una patología
- Documenta con fotografías y fechas.
- Comunícalo al presidente o al administrador si afecta a elementos comunes.
- Solicita la valoración de un técnico, que hará un diagnóstico y propondrá soluciones.
- En situaciones de riesgo, como desprendimientos, señaliza y protege la zona y avisa a los servicios municipales si es necesario.
- Planifica la intervención con proyecto, presupuestos comparables y acuerdo de la junta.
Preguntas frecuentes sobre patologías en edificios
¿Todas las grietas son peligrosas?
No. Muchas son superficiales. Pero las que crecen, son anchas o aparecen de repente deben revisarse por un técnico.
¿Quién paga la reparación de una patología en un edificio?
Si afecta a elementos comunes, normalmente la comunidad, según los coeficientes de participación. Si es un elemento privativo, su propietario.
¿El seguro de la comunidad cubre estas reparaciones?
Depende de la póliza y del origen del daño. El desgaste por falta de mantenimiento no suele estar cubierto.
¿Cada cuánto conviene revisar un edificio?
Además de las inspecciones obligatorias, es aconsejable un mantenimiento periódico de cubiertas, fachadas e instalaciones. Para una valoración, encuentra empresas de rehabilitación en tu zona.
