El seguro decenal es un seguro obligatorio en la construcción de viviendas que cubre durante diez años los daños materiales causados por defectos en la estructura del edificio, como la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados o los muros de carga, que comprometan su resistencia y estabilidad. Lo contrata el promotor antes de la escritura de obra nueva y protege al propietario aunque la constructora desaparezca. No cubre defectos de acabados ni problemas de instalaciones, que tienen otras garantías con plazos más cortos.
Si vas a construir o comprar obra nueva, conviene entender bien qué protege y qué no. Cuando busques empresa, puedes encontrar constructoras en tu provincia y preguntarles por las garantías de sus obras.
De dónde viene la obligación
La Ley de Ordenación de la Edificación establece las responsabilidades de los agentes que intervienen en una obra, como promotor, constructor, proyectistas y directores de obra, y fija tres plazos de responsabilidad según el tipo de defecto. Para el más grave, el estructural, exige que el promotor contrate un seguro que lo garantice en edificios cuyo uso principal sea el de vivienda. Sin este seguro, en general, no se puede inscribir la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad.
Las tres garantías de la edificación
| Plazo | Qué cubre | Quién responde | Seguro obligatorio |
|---|---|---|---|
| Diez años | Daños estructurales que comprometan la resistencia y estabilidad | Agentes de la edificación | Sí, en viviendas |
| Tres años | Daños por defectos que afecten a la habitabilidad, como humedades o deficiencias de instalaciones | Agentes de la edificación | No, en general |
| Un año | Defectos de ejecución que afecten a terminaciones o acabados | El constructor | No, en general |
La ley prevé también seguros para las garantías de uno y tres años, pero su obligatoriedad no se ha extendido de forma general. Por eso el único que se exige en la práctica en viviendas es el decenal.
Qué cubre el seguro decenal
- Fallos en la cimentación que provoquen asientos o grietas estructurales.
- Defectos en pilares, vigas, forjados o muros de carga.
- Daños en otros elementos que deriven directamente de un fallo estructural.
- Defectos que pongan en riesgo la estabilidad del edificio.
La cobertura se refiere a los daños materiales en el edificio. El importe asegurado y las condiciones concretas figuran en la póliza, que conviene pedir al comprar.
Qué no cubre
- Defectos en acabados: pintura, alicatados, carpintería interior.
- Problemas de instalaciones, como fugas de fontanería o fallos eléctricos, salvo que deriven de un fallo estructural.
- Humedades por defectos de impermeabilización que no afecten a la estructura.
- Daños causados por un mal uso, falta de mantenimiento u obras posteriores del propietario.
- Daños provocados por terceros o por fenómenos excluidos en la póliza.
Para estos casos rigen las garantías de uno y tres años, frente a las que se reclama a la constructora y a los demás agentes.
Quién lo contrata y quién se beneficia
El promotor, que es quien impulsa y financia la obra, contrata el seguro decenal. Si construyes tu propia casa, tú eres el promotor y, por tanto, tendrás que contratarlo. El beneficiario es el propietario del inmueble en cada momento: si vendes la vivienda dentro del plazo, la cobertura pasa al nuevo propietario.
El organismo de control técnico
Las aseguradoras suelen exigir que un organismo de control técnico independiente revise el proyecto y supervise la obra en sus fases estructurales. Su informe es necesario para emitir la póliza definitiva. Este control añade una revisión externa de la calidad estructural.
Autopromotores: ¿siempre es obligatorio?
La ley contempla una excepción para el autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. En ese caso, puede no ser obligatorio contratar el seguro. Sin embargo, si se quiere vender la vivienda dentro del plazo de diez años, el comprador debe aceptarlo expresamente o habrá que acreditar la contratación del seguro por el tiempo que reste. Además, muchas entidades exigen el seguro para conceder hipotecas de autoconstrucción. Consulta tu caso con el notario o con un abogado especializado.
Cómo reclamar si aparecen daños
- Documenta el daño: fotografías, fechas, evolución de grietas.
- Revisa la póliza y localiza la aseguradora y el número de póliza.
- Comunica el siniestro a la aseguradora por escrito dentro de los plazos de la póliza.
- Solicita un informe técnico de un arquitecto o un perito independiente si hay discrepancias.
- Si no hay acuerdo, consulta con un abogado sobre las acciones posibles frente a la aseguradora y los agentes de la obra.
Ten en cuenta que, además del plazo de garantía, existen plazos para ejercer las acciones una vez aparecido el daño. Por eso no conviene dejar pasar el tiempo.
Qué preguntar a la constructora
- ¿La obra cuenta con seguro decenal y organismo de control técnico?
- ¿Cómo se gestionan las reclamaciones de los defectos de uno y tres años?
- ¿Qué documentación se entrega al finalizar: libro del edificio, póliza, certificados?
- ¿Tiene un servicio de posventa para repasos?
Si en lugar de obra nueva vas a intervenir sobre un edificio existente, la situación es distinta. En obras de rehabilitación de edificios que afecten a la estructura también pueden aplicarse estas garantías, según el alcance de la intervención.
Guarda la documentación
La póliza del seguro decenal forma parte del libro del edificio, que el promotor debe entregar a los propietarios. Guárdalo junto a la escritura. Si alguna vez tienes que reclamar, tener a mano la póliza, el certificado final de obra y los datos de los agentes que intervinieron facilitará mucho el proceso.
Para empezar tu proyecto con buen pie, en MyDirectory puedes contactar con constructoras cerca de ti.
Preguntas frecuentes
¿El seguro decenal cubre las grietas en las paredes?
Solo si son consecuencia de un defecto estructural. Las fisuras superficiales en tabiques o en el yeso suelen considerarse acabados y entran en otras garantías.
¿Desde cuándo cuentan los diez años?
Desde la fecha de recepción de la obra, que es el acto en el que el promotor recibe la obra terminada del constructor.
¿Lo tengo si compro una vivienda de segunda mano?
Si la vivienda tiene menos de diez años desde su recepción, la cobertura sigue vigente y pasa al nuevo propietario. Pide la póliza al vendedor.
¿Cubre una reforma que yo haga en mi piso?
No. El seguro decenal del edificio no cubre obras posteriores hechas por los propietarios, y estas pueden incluso afectar a la cobertura si dañan la estructura.
