Una comunidad de vecinos suele tener que mantener y revisar periódicamente el ascensor, los equipos de protección contra incendios (extintores, bocas de incendio, alumbrado de emergencia), la instalación eléctrica de zonas comunes y garajes según su tamaño, la instalación de gas común si existe, la ITE o IEE del edificio, la piscina comunitaria y, si hay agua caliente centralizada, el control de legionela. Cada una tiene su normativa y su periodicidad, que pueden variar según la comunidad autónoma y el tipo de edificio.
Por qué conviene un calendario de revisiones
Las obligaciones de mantenimiento se reparten entre distintas normativas y empresas, y es fácil que alguna se pase. Un calendario único con fechas, empresa responsable y último certificado ayuda al administrador y a la junta a no olvidar ninguna y a presupuestar el año. Las empresas de mantenimiento de comunidades se encargan del mantenimiento general y pueden coordinar con los mantenedores especializados.
Ascensores
Los ascensores deben tener contrato con una empresa conservadora autorizada que realice el mantenimiento periódico y atienda averías. Además, deben pasar inspecciones periódicas realizadas por un organismo de control autorizado, con una frecuencia que depende del tipo de edificio y de la normativa aplicable. Si la inspección detecta defectos, la comunidad debe corregirlos en el plazo indicado. Las modificaciones importantes del ascensor también requieren inspección.
Protección contra incendios
El reglamento de instalaciones de protección contra incendios obliga a mantener los equipos instalados en el edificio:
- Extintores: revisiones periódicas por parte del titular y mantenimiento por empresa mantenedora habilitada, además de pruebas y retimbrados con la frecuencia que marca la normativa.
- Bocas de incendio equipadas, si las hay.
- Alumbrado de emergencia en escaleras y garajes.
- Detección y alarma, habituales en garajes.
- Ventilación y extracción de humos en garajes, cuando existen.
- Señalización de recorridos de evacuación.
Además, en garajes de cierto tamaño y en edificios con determinados usos pueden existir inspecciones periódicas por organismo de control.
Instalación eléctrica
El reglamento electrotécnico de baja tensión establece inspecciones periódicas para determinadas instalaciones según su potencia y uso, entre ellas muchas de garajes y algunas zonas comunes de edificios. Aunque la inspección no sea obligatoria en tu caso, conviene revisar cuadros, diferenciales, tomas de tierra y alumbrado. Las condiciones exactas dependen de la instalación y de la comunidad autónoma.
Gas
Si el edificio tiene instalación común de gas, las tuberías comunitarias están sujetas a las inspecciones periódicas de la distribuidora, igual que las instalaciones de cada vivienda. Las calderas centralizadas tienen además su propio mantenimiento según la normativa de instalaciones térmicas.
Calefacción y agua caliente centralizadas
Las instalaciones térmicas comunitarias deben tener mantenimiento por empresa habilitada y, a partir de ciertas potencias, inspecciones periódicas. En sistemas de agua caliente centralizada y depósitos acumuladores, la normativa sanitaria exige un programa de prevención y control de la legionela, con limpiezas, desinfecciones y registros.
ITE o IEE
La inspección técnica del edificio comprueba el estado de conservación de estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones comunes, y su obligatoriedad y frecuencia las fija cada ayuntamiento o comunidad autónoma.
Piscina comunitaria
Las piscinas de comunidades están sujetas a la normativa sanitaria, que incluye control de calidad del agua, registros y, según la comunidad autónoma, socorrista y otros requisitos durante la temporada. Los profesionales de mantenimiento de piscinas se ocupan del tratamiento del agua y de los equipos.
Otras revisiones y mantenimientos habituales
- Puertas de garaje automáticas: mantenimiento periódico de motores, sistemas de seguridad y fotocélulas.
- Grupos de presión y bombas de agua.
- Antenas e infraestructuras de telecomunicaciones.
- Desatascos preventivos y limpieza de arquetas y bajantes.
- Cubiertas, canalones y sumideros, sobre todo antes de las lluvias.
- Control de plagas en sótanos, cuartos de basura y garajes, que pueden asumir empresas de control de plagas.
Tabla resumen
| Elemento | Quién lo mantiene | Quién inspecciona |
|---|---|---|
| Ascensor | Empresa conservadora | Organismo de control autorizado |
| Protección contra incendios | Titular y empresa mantenedora | Organismo de control, cuando corresponde |
| Electricidad de garajes y zonas comunes | Instalador o mantenedor | Organismo de control, según instalación |
| Gas común | Empresa instaladora | Distribuidora |
| Calefacción y agua caliente central | Empresa mantenedora térmica | Inspección según potencia |
| Edificio | Comunidad | Técnico competente para ITE o IEE |
| Piscina | Empresa de mantenimiento | Autoridad sanitaria |
Cómo organizar las revisiones
- Hacer un inventario de instalaciones del edificio.
- Recopilar contratos y últimos certificados de cada una.
- Anotar en un calendario las fechas de mantenimiento e inspección.
- Guardar copias digitales accesibles para el administrador y la junta.
- Revisar el calendario en cada junta ordinaria.
- Presupuestar con antelación las inspecciones y posibles correcciones.
Mantenimiento preventivo frente a correctivo
Las revisiones obligatorias son solo una parte. El resto del mantenimiento de un edificio puede ser correctivo, cuando se arregla lo que se rompe, o preventivo, cuando se revisa antes de que falle. Un plan preventivo sencillo incluye repasar periódicamente cubiertas y bajantes, cerraduras y porteros automáticos, iluminación de zonas comunes, grupos de presión y puertas de garaje. Aunque supone un gasto fijo, suele reducir averías urgentes y molestias a los vecinos. Muchas comunidades combinan un contrato de mantenimiento preventivo con una bolsa de horas para pequeñas reparaciones.
Libro del edificio y documentación
Los edificios más recientes cuentan con un libro del edificio que recoge instrucciones de uso y mantenimiento. Conviene que el administrador lo tenga localizado y que se archiven en él, o junto a él, los certificados de cada revisión.
Qué pasa si no se hacen
No cumplir las obligaciones de mantenimiento puede dar lugar a sanciones administrativas, a la paralización de instalaciones como el ascensor y, sobre todo, a problemas de seguridad. En caso de accidente, la falta de mantenimiento puede complicar la cobertura del seguro de la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Quién decide qué empresa hace cada revisión?
La junta de propietarios, normalmente a propuesta del administrador. La empresa debe estar habilitada para cada tipo de instalación.
¿Las revisiones se pagan entre todos?
En general son gastos comunes que se reparten según la cuota de participación, salvo que los estatutos o acuerdos dispongan otra cosa.
¿Dónde consulto la periodicidad exacta?
En la normativa de cada instalación y en la de tu comunidad autónoma. Las empresas mantenedoras y el administrador suelen conocerla.
¿Una empresa puede encargarse de todo?
Algunas empresas de mantenimiento coordinan a varios especialistas. Para comparar servicios, encuentra empresas de mantenimiento de comunidades cerca de ti.
