Antes de comprar una vivienda conviene comprobar, como mínimo, quién es el propietario real y si hay cargas en el Registro de la Propiedad, si el inmueble tiene deudas de IBI o de comunidad, si su situación urbanística es correcta, en qué estado está el edificio y qué dice exactamente el contrato de arras. Revisar todo esto antes de entregar dinero evita la mayor parte de los problemas que surgen después.
Si la operación tiene alguna particularidad, como una herencia sin repartir, un inmueble alquilado o una obra sin legalizar, es recomendable que la revisen abogados inmobiliarios antes de firmar.
1. La nota simple del Registro de la Propiedad
Es el primer documento que debes pedir. Se solicita en el Registro de la Propiedad o a través de su sede electrónica, y permite conocer:
- Quién es el titular o titulares de la vivienda.
- La descripción registral: superficie, linderos y anejos como garaje o trastero.
- Las cargas: hipotecas, embargos, servidumbres, usufructos o afecciones fiscales.
- Si existen anotaciones de procedimientos judiciales.
Comprueba que quien vende coincide con el titular registral. Si hay varios propietarios, todos deben consentir la venta. Pide una nota actualizada poco antes de la firma, porque la situación puede cambiar.
2. Deudas asociadas al inmueble
Comunidad de propietarios
Pide al vendedor un certificado de la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, que indique si está al corriente de pago. Pregunta también por derramas aprobadas o previstas y por obras pendientes en el edificio. Las deudas de comunidad pueden afectar al nuevo propietario en determinados términos.
IBI y otros tributos
Solicita el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles pagado. La vivienda responde de las deudas de IBI de ejercicios anteriores no prescritos, por lo que conviene verificar que no hay recibos pendientes. Revisa también que la referencia catastral coincida con la de la nota simple.
Suministros
Pide las últimas facturas de luz, agua y gas. Te permiten comprobar que no hay cortes o deudas y conocer el consumo aproximado.
3. Situación urbanística y documentación técnica
Que la vivienda esté inscrita no significa que todo lo construido esté legalizado. Revisa estos puntos:
- Coincidencia entre Catastro, Registro y realidad: superficies, número de habitaciones y anexos.
- Obras no legalizadas: cerramientos de terrazas, ampliaciones o cambios de uso de un local a vivienda.
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para vender.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, exigida en algunas comunidades autónomas.
- Inspección técnica del edificio, si por su antigüedad corresponde según la normativa local.
Ante dudas sobre el estado del inmueble, puede ser útil el informe de un técnico, como un arquitecto técnico o un perito especializado en edificación.
4. Estado físico de la vivienda y del edificio
Visita la vivienda más de una vez y a distintas horas. Fíjate en:
- Humedades en techos, paredes y alrededor de ventanas.
- Grietas en tabiques o fachada.
- Antigüedad de la instalación eléctrica y de fontanería.
- Ruido, orientación y luz natural.
- Estado de zonas comunes, cubierta y ascensor.
Lee las últimas actas de la junta de propietarios si puedes acceder a ellas: revelan conflictos, obras previstas y problemas recurrentes del edificio.
5. Si la vivienda está alquilada u ocupada
Si hay un inquilino, la compra puede estar sujeta a su contrato y a sus derechos, como el de adquisición preferente en ciertos casos. Pide copia del contrato de arrendamiento y verifica su duración. Si la vivienda está ocupada sin título, la situación es más compleja y requiere asesoramiento específico.
6. El contrato de arras
Es el documento que se firma antes de la escritura y en el que el comprador entrega una cantidad como señal. Existen distintos tipos de arras con consecuencias diferentes:
| Tipo | Qué permite |
|---|---|
| Penitenciales | Que cualquiera de las partes desista: el comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada |
| Confirmatorias | Confirman el contrato; si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización |
| Penales | Funcionan como una penalización por incumplimiento, sin liberar de cumplir |
En el contrato deben constar con claridad el precio, el plazo para firmar la escritura, quién paga cada gasto, qué ocurre si no se concede la hipoteca y el estado en que se entregará la vivienda: libre de cargas, de ocupantes y al corriente de pagos.
Errores frecuentes al comprar
- Firmar las arras sin haber pedido la nota simple o con una nota de hace meses.
- Entregar una señal sin contrato escrito o con un documento genérico que no recoge las condiciones pactadas.
- No condicionar la compra a la concesión de la hipoteca cuando se necesita financiación.
- Fiarse solo de la descripción del anuncio sin comparar superficies con Catastro y Registro.
- Olvidar los trasteros y plazas de garaje, que pueden ser fincas registrales independientes con su propia nota simple.
- No revisar si hay inquilinos o personas que viven en la vivienda sin título.
Herencias, divorcios y otras situaciones especiales
Cuando la vivienda procede de una herencia, comprueba que esté aceptada y adjudicada a quien vende, y que se hayan pagado los impuestos correspondientes. Si los vendedores son una pareja en proceso de divorcio, ambos deben firmar y puede haber acuerdos del convenio que afecten al uso de la vivienda. En el caso de viviendas de protección oficial, existen limitaciones de precio y de transmisión que dependen de cada comunidad autónoma.
7. Financiación y gastos
Antes de firmar las arras, asegúrate de que la financiación es viable. Ten en cuenta que, además del precio, hay impuestos y gastos de notaría, registro y gestoría, cuya cuantía depende de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En la escritura interviene una de las notarías que elija el comprador, normalmente.
Preguntas frecuentes
¿La nota simple es suficiente para saber si hay cargas?
Es el documento básico y suele ser suficiente para conocer las cargas inscritas. Algunas deudas, como las de comunidad o IBI, no siempre aparecen y deben comprobarse aparte.
¿Puedo comprar una vivienda con hipoteca del vendedor?
Sí. Lo habitual es que el vendedor cancele la hipoteca con parte del precio en el momento de la firma, y que así se refleje en la escritura.
¿Qué pasa si descubro un defecto después de comprar?
Según el tipo de defecto y si era oculto, puede haber vías de reclamación frente al vendedor o, en obra nueva, frente a los agentes de la construcción. Los plazos son limitados.
¿Conviene revisar el contrato de arras con un abogado?
Es recomendable, porque es el documento que fija las condiciones de la compraventa y sus consecuencias si algo falla.
Si vas a comprar y quieres una revisión previa de la operación, encuentra abogados inmobiliarios cerca de ti.
