La junta de propietarios es el órgano en el que todos los dueños de un edificio en régimen de propiedad horizontal se reúnen para decidir sobre los asuntos comunes: cuentas, presupuesto, obras, nombramiento de cargos o normas de convivencia. Se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y por los estatutos de cada comunidad. Sus acuerdos obligan a todos los propietarios, también a los que no asistieron o votaron en contra, salvo que se impugnen con éxito.
Gestionar convocatorias, actas y mayorías sin errores es una de las tareas habituales de un administrador. Si tu comunidad necesita ayuda con ello, puedes buscar profesionales de administración de fincas en tu zona.
Los órganos de la comunidad
Además de la junta, la comunidad cuenta con otros cargos que conviene conocer:
- Presidente: representa a la comunidad dentro y fuera de los tribunales. Es obligatorio y se elige entre los propietarios.
- Vicepresidente: opcional, sustituye al presidente cuando es necesario.
- Secretario: redacta las actas, custodia la documentación y expide certificados.
- Administrador: gestiona el día a día, las cuentas y el mantenimiento. Puede ser un propietario o un profesional externo. Con frecuencia, las funciones de secretario y administrador las asume la misma persona.
Tipos de junta
Junta ordinaria
Debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar las cuentas del ejercicio anterior y los presupuestos del siguiente. Suele aprovecharse para renovar cargos y tratar asuntos generales.
Junta extraordinaria
Se convoca cuando hay que decidir algo que no puede esperar a la ordinaria: una obra urgente, una derrama, una reclamación judicial o un conflicto vecinal. La puede convocar el presidente o un número determinado de propietarios según la ley.
La convocatoria
Para que la junta sea válida, la convocatoria debe cumplir una serie de requisitos formales. Debe indicar:
- Los asuntos a tratar, es decir, el orden del día.
- El lugar, el día y la hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria.
- La relación de propietarios que no están al corriente de pago, con la advertencia de que pueden quedar privados del derecho de voto.
Se entrega en el domicilio que cada propietario haya designado o, en su defecto, en el piso o local de la comunidad. Si no es posible, puede colocarse en el tablón de anuncios con las formalidades previstas. La ley fija una antelación mínima, que es distinta para la junta ordinaria y para las extraordinarias.
Quién puede asistir y votar
Tienen derecho a voto los propietarios, cada uno con su cuota de participación, que es el porcentaje que tiene su vivienda o local sobre el total del edificio. En muchos acuerdos se cuenta doble: número de propietarios y suma de cuotas.
- Representación: un propietario puede delegar su voto en otra persona mediante un escrito firmado.
- Copropietarios: si una vivienda tiene varios dueños, deben designar a uno que les represente.
- Inquilinos: no votan, salvo que actúen con representación del propietario.
- Morosos: pueden participar en la deliberación, pero quedan privados del voto si no han pagado o impugnado sus deudas en la forma prevista.
Las mayorías, en términos generales
No todos los acuerdos se aprueban igual. La ley establece distintos tipos de mayoría según la importancia del asunto. A grandes rasgos:
| Tipo de acuerdo | Mayoría que se suele exigir |
|---|---|
| Asuntos ordinarios de gestión | Mayoría simple, con reglas distintas en primera y segunda convocatoria |
| Obras de accesibilidad, servicios comunes de interés general, instalación de ascensor | Mayorías reforzadas que la ley fija según el caso |
| Modificación del título constitutivo o de los estatutos | En general, unanimidad, con excepciones legales |
| Limitaciones a viviendas de uso turístico | Mayorías cualificadas previstas en la ley |
Además, existen obras de accesibilidad que la comunidad debe realizar obligatoriamente cuando lo pidan propietarios con discapacidad o mayores en determinados supuestos, sin necesidad de votación favorable, dentro de ciertos límites económicos. Si además la comunidad tiene empleados, como un portero o personal de limpieza, la gestión de sus contratos y nóminas puede apoyarse en asesorías laborales.
El voto de los ausentes
En muchos acuerdos, los propietarios que no asistieron pueden manifestar su discrepancia dentro de un plazo tras la notificación del acta. Si no lo hacen, su voto se computa como favorable a efectos de alcanzar la mayoría.
El acta de la junta
El acta recoge lo tratado y lo acordado. Debe incluir, entre otros datos, la fecha y el lugar, quién convocó, si fue ordinaria o extraordinaria, los asistentes presentes y representados, el orden del día y los acuerdos adoptados con el resultado de la votación. La firman el presidente y el secretario, y se envía a todos los propietarios. Los acuerdos son ejecutivos desde su adopción, salvo que la ley o el juez digan otra cosa.
Cómo impugnar un acuerdo
Si consideras que un acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, perjudica gravemente a la comunidad en beneficio de algunos propietarios o te causa un perjuicio que no tienes obligación de soportar, puedes impugnarlo ante los tribunales. Para hacerlo, en general debes haber salvado tu voto en la junta, haber estado ausente o haber sido privado indebidamente del voto, y estar al corriente de pago. Los plazos para impugnar son limitados y dependen del motivo.
Consejos para una junta más ágil
- Envía o solicita con antelación la documentación: cuentas, presupuestos y ofertas de obras.
- Ciñe el debate al orden del día y deja los temas nuevos para una próxima junta.
- Prepara las delegaciones de voto por escrito si no vas a asistir.
- Pide que el acta refleje con claridad cada votación.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio asistir a la junta?
No es obligatorio, pero conviene hacerlo o delegar el voto. Los acuerdos te obligarán igualmente, y tu ausencia puede computarse como voto favorable en algunos casos.
¿Se puede celebrar la junta por videoconferencia?
Cada vez es más habitual, pero conviene comprobar que la convocatoria lo prevé y que se garantiza la identificación y el voto de los asistentes conforme a la normativa vigente.
¿Puede negarse alguien a ser presidente?
El cargo es obligatorio. Quien sea designado puede pedir al juez que le releve en el plazo previsto si alega causas justificadas.
¿El inquilino puede votar?
Solo si el propietario le otorga su representación por escrito. Por sí mismo, el inquilino no tiene derecho de voto.
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