Administración de fincas en Madrid
Compara administradores de fincas en Madrid y elige mejor, sin compromiso.
Compara administradores de fincas en Madrid y elige mejor, sin compromiso.
No. La Ley de Propiedad Horizontal permite que las funciones de secretario y administrador las asuma el presidente o un propietario elegido en junta. Contratar a un profesional es una decisión de la comunidad, habitual cuando el edificio es grande, hay servicios comunes que gestionar, morosos o nadie quiere encargarse de la contabilidad y las obligaciones legales.
El cambio se acuerda en junta de propietarios, ordinaria o extraordinaria, incluyendo el punto en el orden del día. Después se comunica al administrador saliente, que debe entregar al nuevo la documentación: libro de actas, cuentas, contratos con proveedores, pólizas y relación de deudores. Revisad antes el contrato vigente por si prevé un preaviso.
Al vender una vivienda en régimen de propiedad horizontal, el vendedor debe declarar que está al corriente con la comunidad o aportar una certificación del estado de sus deudas, que expide el secretario con el visto bueno del presidente. Si el administrador ejerce de secretario, se lo pedirás a él. Algunos cobran por emitirlo; consulta las condiciones de tu comunidad.
La comunidad de propietarios, como un gasto común más, que se reparte según la cuota de participación de cada piso o según lo que establezcan los estatutos. Algunos trabajos extraordinarios, como la gestión de una gran obra o reclamaciones judiciales a morosos, pueden tener honorarios aparte si así se recoge en el contrato aprobado por la junta.
Sí. Como propietario tienes derecho a conocer la gestión económica: las cuentas se presentan y aprueban en la junta ordinaria, y puedes pedir al administrador que te muestre facturas y justificantes de gasto. Si te niegan la información de forma reiterada, puedes plantearlo en junta. Pide las cosas por escrito para dejar constancia.
Una comunidad de propietarios funciona como una pequeña organización: tiene ingresos (las cuotas), gastos (luz, limpieza, ascensor, seguros), proveedores, obligaciones legales y decisiones que se toman en junta. El administrador de fincas se encarga de que todo eso marche: cobra, paga, lleva las cuentas, convoca juntas, redacta actas y ejecuta lo que se acuerda. Sus funciones básicas están recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal, y el resto se fija en el contrato que aprueba la comunidad.
Es importante entender que el administrador no decide por la comunidad. Las decisiones las toma la junta de propietarios y el presidente la representa; el administrador gestiona y asesora.
En comunidades pequeñas, con pocos vecinos y sin servicios complicados, a veces un propietario asume la gestión sin problema. Contratar a un profesional suele compensar cuando:
El coste de un administrador depende del número de viviendas y locales, de los servicios comunes que haya que gestionar, del número de juntas al año, del nivel de morosidad y de si la comunidad tiene obras en curso. También influye la zona. Las comunidades suelen pedir varias propuestas y votarlas en junta; comparad lo que incluye cada una, no solo la cifra final.
Muchos conflictos nacen de no tener claro quién hace qué. El presidente es un propietario elegido en junta que representa legalmente a la comunidad: firma contratos, comparece en juicios y da el visto bueno a actas y certificados. El administrador es el profesional que ejecuta y gestiona. En urgencias, como una fuga en una bajante o una avería del ascensor, el administrador puede ordenar reparaciones necesarias e informar después, pero las obras de mejora y los gastos extraordinarios deben pasar por la junta con las mayorías que exige la ley para cada caso.
Cuando llega una obra grande, el administrador suele coordinar a técnicos y empresas, gestionar las derramas y, si la comunidad lo decide, tramitar la financiación o las ayudas a la rehabilitación disponibles en tu comunidad autónoma o ayuntamiento.
Algunos administradores gestionan también alquileres de propietarios particulares, y otros trabajan junto a gestorías para trámites puntuales. Puedes ver el conjunto de profesionales en asesorías y despachos.
Si tu despacho administra comunidades de propietarios, puedes dar de alta tu ficha gratis en MyDirectory y que te encuentren presidentes y vecinos de tu zona.
Para saber más: Junta de propietarios: cómo funciona, quién vota y cómo se aprueba