El proyecto básico define las características generales de la obra, como la distribución, la volumetría, las superficies y el cumplimiento de la normativa urbanística, y suele bastar para solicitar la licencia de obras. El proyecto de ejecución desarrolla ese diseño con todo el detalle técnico necesario para construir: estructura, instalaciones, materiales, detalles constructivos y presupuesto. Sin proyecto de ejecución no se puede empezar la obra, aunque la licencia ya esté concedida.
Cada fase del proyecto tiene un objetivo distinto y conviene entenderlas antes de encargar el trabajo. Si estás pensando en construir o en una reforma importante, puedes buscar arquitectos en tu zona y pedirles que te expliquen cómo organizan las fases.
Las fases habituales de un proyecto de arquitectura
Aunque cada estudio tiene su método, la secuencia más frecuente en vivienda es esta:
- Programa de necesidades: el cliente explica qué quiere, cómo vive y qué presupuesto maneja.
- Estudio previo o anteproyecto: primeras ideas, esquemas y alternativas de distribución y volumen.
- Proyecto básico: definición del diseño con la documentación necesaria para la licencia.
- Proyecto de ejecución: desarrollo técnico completo para construir.
- Dirección de obra: seguimiento durante la construcción.
- Final de obra: certificados y documentación de lo construido.
Qué contiene el proyecto básico
Su función es describir la obra lo suficiente para que el ayuntamiento compruebe que cumple la normativa urbanística y para fijar las decisiones de diseño. Suele incluir:
- Memoria descriptiva: qué se va a construir, superficies, usos y solución general.
- Justificación urbanística: edificabilidad, ocupación, alturas, retranqueos y demás parámetros del planeamiento.
- Planos generales: situación, emplazamiento, plantas, alzados y secciones.
- Justificación de ciertas exigencias del Código Técnico de la Edificación en su nivel básico.
- Presupuesto estimado por capítulos o aproximado.
En la práctica, el proyecto básico es el momento de tomar las decisiones importantes: distribución, orientación, número de plantas, tamaño de huecos y relación con la parcela.
Qué añade el proyecto de ejecución
Desarrolla el básico hasta el nivel necesario para que una constructora pueda presupuestar y construir con precisión. Incluye:
- Memoria constructiva: sistemas de cimentación, estructura, cerramientos, cubiertas y acabados.
- Cálculo de estructura y planos estructurales.
- Instalaciones: fontanería, saneamiento, electricidad, climatización, ventilación, telecomunicaciones.
- Justificación completa del Código Técnico: seguridad estructural, seguridad en caso de incendio, seguridad de utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía.
- Detalles constructivos a escala.
- Pliego de condiciones técnicas.
- Mediciones y presupuesto detallado por partidas.
- Estudio o estudio básico de seguridad y salud.
- Estudio de gestión de residuos.
- Plan de control de calidad.
Comparativa entre ambos
| Aspecto | Proyecto básico | Proyecto de ejecución |
|---|---|---|
| Objetivo | Definir el diseño y obtener la licencia | Permitir construir con precisión |
| Nivel de detalle | General | Completo y técnico |
| Estructura e instalaciones | Planteamiento general | Calculadas y dibujadas |
| Presupuesto | Estimado | Detallado por partidas |
| Permite empezar la obra | No | Sí, con licencia concedida |
¿Se pueden presentar juntos?
Sí. Muchos arquitectos presentan directamente un proyecto básico y de ejecución, sobre todo en obras sencillas o cuando el cliente tiene claro lo que quiere. Separarlos permite pedir antes la licencia y avanzar el desarrollo técnico mientras el ayuntamiento la tramita, lo que puede acortar plazos. Si el ayuntamiento pide cambios, también resulta más sencillo modificarlos en la fase básica. Los requisitos concretos de cada ayuntamiento pueden variar.
La dirección de obra
Una vez aprobado el proyecto y concedida la licencia, la obra debe contar con dirección facultativa. En edificación residencial, normalmente la forman el director de obra, que suele ser el arquitecto autor del proyecto, y el director de ejecución, que suele ser un arquitecto técnico. Puedes conocer más sobre este perfil en arquitectos técnicos.
Cuándo hace falta un proyecto
Las obras de nueva planta, ampliaciones y reformas que afectan a la estructura, al uso o a la configuración arquitectónica del edificio suelen requerir proyecto firmado por técnico competente. Las obras menores, como cambiar acabados, pueden tramitarse con documentación más sencilla según el municipio. Si tienes dudas sobre qué trámite necesitas, consulta con profesionales de licencias de obra y actividad o directamente con el ayuntamiento.
Qué ocurre después del final de obra
Terminada la construcción, la dirección facultativa firma el certificado final de obra, que acredita que se ha ejecutado conforme al proyecto y sus modificaciones aprobadas. Con él y otros documentos, como los boletines de las instalaciones o el certificado de eficiencia energética del edificio terminado, se tramita la licencia de primera ocupación o la declaración responsable equivalente, según el municipio, y las altas de suministros. También se entrega al propietario el libro del edificio, que recoge la documentación de la obra, las instrucciones de uso y mantenimiento y los datos de los agentes que intervinieron. Conviene guardarlo, porque será útil para futuras reformas, ventas o reclamaciones.
Consejos para el cliente
- Dedica tiempo al programa de necesidades: es la base de todo.
- Toma las decisiones importantes en el proyecto básico; cambiarlas después cuesta más.
- Pide que el presupuesto del proyecto de ejecución sea lo más detallado posible para comparar constructoras.
- Revisa qué incluyen los honorarios: fases, visitas de obra, modificaciones.
- Pregunta por los plazos aproximados de cada fase.
Errores frecuentes
- Empezar la obra solo con el proyecto básico.
- Pedir presupuestos a constructoras con documentación incompleta.
- Hacer cambios importantes durante la obra sin actualizar el proyecto.
- Olvidar que algunas modificaciones requieren comunicar o legalizar cambios ante el ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Con el proyecto básico se puede construir?
No. El proyecto básico sirve para obtener la licencia, pero para comenzar la obra es necesario disponer del proyecto de ejecución.
¿El proyecto de ejecución se presenta en el ayuntamiento?
Normalmente sí, antes del inicio de obra, junto con otros documentos como el nombramiento de la dirección facultativa. Los requisitos concretos varían según el municipio.
¿Puede un arquitecto técnico redactar un proyecto?
Depende del tipo de obra. Para edificios de vivienda de nueva planta, la ley reserva la redacción del proyecto al arquitecto. En otras intervenciones, la competencia puede ser distinta.
¿Qué pasa si quiero cambiar algo durante la obra?
Debe consultarse con la dirección facultativa. Si el cambio es relevante, puede requerir modificar el proyecto e informar al ayuntamiento.
Si estás preparando tu proyecto, encuentra arquitectos cerca de ti y consulta cómo trabajan cada fase.
