Si tu obra necesita licencia, en general no deberías empezar hasta tenerla concedida. Con una declaración responsable o comunicación previa, en muchos municipios puedes iniciar las obras desde la presentación completa o tras un plazo breve, según la ordenanza. Empezar antes de tiempo expone a una orden de paralización y a sanciones. Pregunta al técnico qué régimen aplica a tu caso.
La ley no lo fija con carácter general: depende de lo que diga el contrato de arrendamiento. Lo habitual es que el inquilino que va a desarrollar la actividad asuma la licencia de apertura y las obras de adaptación, pero se puede pactar otra cosa. Antes de firmar, deja por escrito quién paga y qué ocurre si la licencia se deniega por un motivo del propio local.
Si mantienes la misma actividad, en las mismas condiciones y sin obras, en muchos ayuntamientos basta con comunicar el cambio de titularidad. Si cambias la actividad, amplías el aforo o haces obras, probablemente necesites tramitar de nuevo. Pide al titular anterior la licencia y los certificados vigentes y comprueba que lo que hay coincide con lo autorizado.
Normalmente dos conceptos municipales: la tasa por tramitación de la licencia o la declaración y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que se calcula sobre el coste de la obra. El tipo y la forma de cálculo los fija cada ayuntamiento en sus ordenanzas fiscales. Pide al técnico una estimación antes de presentar.
Lee con calma los motivos de la resolución. Si se trata de un defecto de documentación o de un aspecto técnico corregible, puedes subsanarlo y volver a presentar. Si crees que la denegación no es correcta, cabe recurso administrativo en los plazos que indique la propia resolución. En ese caso conviene consultar con un abogado especializado en urbanismo.
Casi cualquier obra o negocio pasa por el ayuntamiento. Para reformar una vivienda, levantar una nave, cambiar la fachada o abrir un comercio, el municipio tiene que comprobar que lo que vas a hacer cumple el planeamiento urbanístico y la normativa técnica. Esa comprobación se hace mediante licencias o mediante declaraciones responsables y comunicaciones previas, según el tipo de actuación y lo que establezca cada ayuntamiento.
Los profesionales de esta categoría se dedican a preparar y presentar esa documentación, seguir el expediente y resolver los requerimientos. Muchos son técnicos del sector de arquitectura e ingeniería, porque buena parte de los trámites exige un proyecto o una memoria firmada.
El ayuntamiento revisa la solicitud antes de autorizarla. Suele exigirse para obras de mayor entidad: obra nueva, ampliaciones, cambios estructurales, intervenciones en edificios protegidos o actividades con más impacto.
Declaras que cumples los requisitos y que tienes la documentación que lo acredita. Puedes empezar en el plazo que fije la ordenanza, y el ayuntamiento comprueba después. Es habitual en reformas interiores y en muchas actividades comerciales.
Informas al ayuntamiento de una actuación de menor alcance, como pequeñas reparaciones o cambios de titularidad. El nombre y el alcance de cada figura varían de un municipio a otro.
Si vas a abrir un negocio, el ayuntamiento debe autorizar que en ese local se desarrolle esa actividad. Según el tipo de negocio, el trámite puede ser una simple declaración responsable o un procedimiento con proyecto técnico, informes de otros departamentos y control ambiental. Bares y restaurantes, talleres, gimnasios, locales de ocio o actividades con maquinaria ruidosa suelen tener más requisitos. Para el proyecto técnico puede ser necesario un ingeniero o un arquitecto con experiencia en actividades.
El tipo de trámite, la complejidad del proyecto, la superficie, el número de informes sectoriales, la necesidad de mediciones acústicas u otras certificaciones y el seguimiento que requiera el expediente. Las tasas municipales y el impuesto de construcciones se suman aparte y dependen de cada ayuntamiento.
Pide una consulta urbanística previa o un informe técnico de viabilidad. Por un coste reducido frente al riesgo, un técnico te dirá si allí puedes abrir tu actividad y qué adaptaciones serían necesarias, como salidas de humos, aseos accesibles o insonorización. Pide también al propietario la documentación del local: licencias anteriores, planos y certificados de instalaciones.
Si te dedicas a la gestión de licencias de obra o de actividad, puedes publicar tu ficha gratis en MyDirectory e indicar los municipios en los que trabajas.
Para saber más: Obra menor y obra mayor: diferencias y qué permiso necesitas